한강이 보이는 역세권, 재개발 가능성 있나요

역세권 활성화사업을 위해 최근 철거가 완료된 서울 마포구 합정7구역 현장 /사진 제공=재개발연구회

역세권 재개발 정비사업은 역세권 활성화사업과 역세권 시프트(장기전세주택)사업으로 분류할 수 있다. 추진하는 사업 방식에 따라 서울시에서 바라보는 사업 관점이 다르다는 것을 이해하고 방향성을 읽을 수 있어야 한다.

역세권 활성화사업의 담당 부서는 서울시의 도시재창조과이며 역세권 시프트사업의 담당 부서는 공공주택과이다. 역세권 활성화사업은 상권 활성화, 주민 편의의 증대 등을 주관점으로 보는 반면 역세권 시프트사업은 공공임대주택 공급을 통한 주거 안정을 목표로 두고 있다.


역세권 재개발은 도심과 광역, 지역 중심 내 역 또는 2개 이상의 노선이 교차하는 환승역에서 350m 이내에 사업장이 위치해야 한다. 간선 도로변 '노선형 상업지역'까지 범위를 확대하는 등 여러 개정안을 통해 사업성과 속도를 높이고 있는 추세이다. 하지만 대상지 선정이 해당 취지에 맞는지 검토하는 것이 우선 순위다.

역세권 재개발은 기존 용도지역을 종상향해 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 더 높임으로써 증가한 용적률의 일부를 공공에 기여하는 사업 방식이다. 공공과 민간 모두 윈-윈할 수 있다. 부동산콘서트홀 회원들의 질문을 통해 보다 자세한 이야기를 들어보자.

Q. 역세권이면서 한강변인 지역도 역세권 재개발사업이 가능한가

가능하다. 이미 사업이 진행돼 철거가 완료된 현장을 사례로 들어보면 역세권 재개발을 추진하는 서울 마포구 합정7구역(합정동 381-49 일대)이 있다. 합정역 도보 1분 거리 초역세권이고 지하철 2호선·6호선 더블 역세권에 한강변 지역이다. 사업성이 좋고 지분 가격도 높을 것이다.

합정7구역은 재정비촉진지구로 지정됐던 곳으로 추가 용적률 인센티브를 포함해 1000%의 용적률를 진행하고 있다. 38층 높이 규모인 주상복합으로 개발될 예정이다. 공공기여는 지하 3층~지상 8층 복합문화 복지시설로 주민 편의시설이 계획되어 있다. 역세권 재개발 공공임대주택으로 기여하는 것보다 더 큰 프리미엄이 예상된다. 소셜믹스를 추구하지만 현실은 단지 내에 임대를 선호하지 않는 경우가 많기 때문이다.


인근에는 합정 메세나폴리스, 대우 한강 푸르지오 등 위치해 있다. 대우 한강 푸르지오는 전용 84㎡ 기준 매매가가 18억원이다. 재개발 구역 또한 해당 시세 이상으로 형성될 가능성이 크다.

합정7구역의 철거와 함께 바로 옆의 블록도 역세권 재개발을 위한 신호들이 보이고 있다. 인근 모아타운 추진 구역을 비롯해 역세권 사업의 추진이 주변으로 확산되는 모양새다. 그중 합정6구역 재정비촉진지구 인근 움직임도 주목할 만하다.

투자자나 유튜버의 손이 덜 미친 곳이어서 시세 상승이 낮다. 주민들의 문의가 많아 투기 세력이 형성 중에 있는 것으로 보인다. 이러한 현상은 사업성이 높은 현장일수록 두드러지게 나타날 것이다.

재개발 구역으로 지정된 곳으로 접근하기보다 좋은 입지에 저평가된 현장들을 찾아야 한다. 여러 지역의 비교 분석과 현장 발품을 팔아 투자할 수 있는 곳을 선별하는 노력들이 필요하다.

무엇보다 해당 재개발이 추진되기 위한 지정 요건을 따져볼 필요가 있다. 역세권 재개발이라고 해도 시프트냐 활성화사업이냐에 따라 지정 요건이 다르다. 발품보다 앞서 지정 요건을 점검해야 한다.

[도움] 글/자료조사 : 부동산콘서트홀 한은희 팀장