[조연빈의 로뷰] 임대차 가계약금, 돌려받을 수 있을까

조연빈 변호사(법무법인 태율)

부동산 계약에서 주고받는 '계약금'은 민법 제565조의 '해약금' 법리에 따라 계약의 해제를 위해 지급자는 계약금을 포기하고 지급받은 자는 배액을 상환해야 한다.

하지만 실제 현장에서 해당 매물을 잡아두기 위해 계약서 작성 전 '가계약금'이라는 이름으로 돈을 지급하는 관행이 생기기 시작했다. 사실 가계약금은 민법에 존재하지 않는 용어다. 가계약금을 계약금과 같이 또는 계약금의 일부로 본다면 해약금 법리가 적용될 것이다. 계약금과 달리 보면 교부자는 계약을 파기하면서 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.


가계약금의 수수를 통해 부동산에 관한 계약이 성립된 것으로 보려면 가계약 당시 계약의 중요사항인 목적물(부동산)과 계약금, 중도금과 잔금 등 대금과 지급시기·지급방법·목적물의 인도 시기 등에 관한 합의가 있어야 한다.

가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용과 계약 경위, 당사자의 의사와 거래 관행 등 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다.(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결)

가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 인정되지 않는다면 매수인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 매도인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다.(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)


사례를 보면 임차인 A씨는 공인중개사로부터 '전세금 8억7000만원, 2월24일 입주, 계약금 300만원을 임대인 계좌로 송금한다'는 문자메시지를 받았다. 법원은 가계약금 300만원을 지급한 것과 관련 임대인과 A씨가 중개인을 통해 간접 연락을 주고받았을 뿐 서로 인적사항에 대해 잘 알지 못하고 임대차보증금 액수와 입주 시기 외 임대차계약의 중요사항에 대해 세부 협의하지 않았으므로 당사자 간 계약이 성립하지 않았다고 판단했다. 여기서 임대차계약의 중요사항이란 임대차계약 기간과 대금 지급방법 등을 의미한다.

법원은 가계약금을 해약금으로 하는 것에 대한 명시적 약정을 하지 않았기에 임대인은 A씨에게 가계약금을 반환해야 한다고 판시했다. 따라서 가계약금 반환에 관한 분쟁을 방지하기 위해서는 가계약금 수수 당시 계약의 주요 사항을 협의하고 가계약금이 계약금의 일부로 지급됐으므로 파기 시 임차인은 계약금을 포기 또는 임대인은 배액을 상환한다는 내용을 반드시 명시해야 한다.
[프로필] 조연빈 변호사▲법무법인 태율(구성원 변호사) ▲서강대 법학과 졸업 ▲2019년 서울특별시장 표창 ▲한국여성변호사회 기획이사 ▲한국성폭력위기센터 피해자 법률구조 변호사 ▲한국다문화청소년협회 법률지원 고문변호사